Cinéma latino à Biarritz, festival de Saint-Jean-de-Luz, chocolat de Bayonne, piment d'Espelette et prix au m² de la côte : l'édition d'octobre 2026 du viager sur la côte basque.

Sur la côte basque, octobre conjugue douceur d'arrière-saison et grands rendez-vous culturels et gourmands : cinéma à Biarritz et à Saint-Jean-de-Luz, semaine du chocolat à Bayonne, Fête du piment à Espelette. Le marché immobilier, lui, garde des niveaux de prix élevés de la Grande Plage à Guéthary et jusqu'à Hossegor. Le point du mois sur le viager à Biarritz, Anglet, Bayonne et Saint-Jean-de-Luz.

Prix au m² : Biarritz, Guéthary et Hossegor au sommet

Selon les estimations MeilleursAgents au 1er octobre 2026 (prix moyens tous biens, net vendeur), la côte basque et le sud des Landes conservent des valeurs parmi les plus hautes du littoral atlantique :

Pour un propriétaire d'une villa néo-basque à Biarritz ou d'une etxe traditionnelle dans l'arrière-pays, ces niveaux de valeur permettent de dégager, en viager occupé, un bouquet et une rente viagère confortables tout en continuant à vivre chez soi. Pour un acquéreur, Bayonne et Anglet offrent des portes d'entrée plus accessibles sur un marché très recherché.

Autre indicateur de désirabilité : la part des résidences secondaires, qui atteint 41 % des logements à Biarritz, 46 % à Saint-Jean-de-Luz et 55 % à Capbreton selon les données Insee reprises par MeilleursAgents. La rareté des biens disponibles à l'année, des Halles de Biarritz au port de Saint-Jean-de-Luz, contribue à la tenue des valeurs dans la durée — un élément rassurant pour qui investit en viager sur la côte basque.

Taux de crédit : le viager, une alternative à l'emprunt

Selon les baromètres publiés fin septembre 2026, le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,50 % chez Empruntis et entre 3,50 % et 3,55 % chez Meilleurtaux pour le mois d'octobre ; les meilleurs dossiers peuvent encore obtenir environ 3,00 % sur 20 ans. Dans ce contexte, le viager offre une voie complémentaire : l'acheteur verse un bouquet, puis une rente, et répartit ainsi son effort dans le temps sans dépendre entièrement du financement bancaire.

Octobre basque : cinéma, chocolat et piment

Le Festival Biarritz Amérique Latine fête sa 35e édition jusqu'au 2 octobre 2026, avec l'Uruguay et Cuba à l'honneur. Le relais est pris par le Festival International du Film de Saint-Jean-de-Luz, du 3 au 9 octobre au cinéma Le Sélect, pour sa 13e édition, avec un jury présidé par l'actrice Zar Amir.

Du 12 au 18 octobre, l'Académie du Chocolat de Bayonne propose une Semaine du Goût « édition chocolatée » chez les artisans participants, avec une journée phare le samedi 17 octobre place de la Liberté. Enfin, les 24 et 25 octobre, Espelette célèbre sa Fête du Piment : bénédiction des piments, défilé des confréries et intronisations, en entrée libre.

La rentrée avait déjà été rythmée par le Temps d'Aimer la Danse à Biarritz (36e édition, du 10 au 21 septembre) et par le Quiksilver Festival, du 19 au 27 septembre entre Capbreton, Hossegor et Seignosse, avec la compétition de surf à La Nord. Une vitalité culturelle et sportive qui fait de la côte basque une destination prisée toute l'année.

Un été qui confirme l'attractivité du Pays basque

Selon le bilan de l'agence départementale du tourisme relayé par AquitaineOnLine le 1er septembre 2026, le Pays basque a accueilli environ 6 millions de nuitées cet été, un niveau stable. Saint-Jean-de-Luz progresse de 5 % avec 774 000 nuitées, Bayonne se maintient avec 830 000 nuitées, et la clientèle espagnole, en hausse de 14 %, devient le premier marché devant les visiteurs franciliens. Un rayonnement transfrontalier qui soutient durablement la valeur du patrimoine résidentiel de la côte.

Viager sur la côte basque : un cadre fiscal favorable

Vendeur : la vente de la résidence principale en viager ouvre droit à l'exonération d'impôt sur la plus-value pour le bouquet. La rente, si elle débute après 69 ans, profite d'un abattement de 70 % (article 158-6 du CGI). Et le bien vendu sort de l'assiette de l'IFI, un atout réel à Biarritz ou à Guéthary où les valeurs sont élevées.

Acquéreur : l'IFI éventuel ne porte que sur la nue-propriété, et l'absence de loyers évite toute déclaration de revenus fonciers. Une façon d'investir sur la côte basque en toute simplicité, sans gestion locative.

À titre indicatif seulement : chaque situation patrimoniale étant particulière, consultez votre notaire.

À retenir

Des prix qui restent parmi les plus élevés de la façade atlantique, une saison touristique stable et portée par la clientèle espagnole, un automne festif de Biarritz à Espelette et une fiscalité du viager avantageuse : en octobre 2026, le viager à Biarritz et sur la côte basque demeure une solution patrimoniale pertinente pour vendeurs comme pour investisseurs.

Sources : MeilleursAgents — prix immobilier Biarritz, Anglet, Bayonne, Saint-Jean-de-Luz, Capbreton, Guéthary, Soorts-Hossegor (estimations au 1er octobre 2026) ; MoneyVox (baromètre Empruntis, 28 septembre 2026) et Meilleurtaux (baromètre des taux, 28-29 septembre 2026) ; Nouveaux Espaces Latinos — Festival Biarritz Amérique Latine 2026 (18 août 2026) ; Cin'Écrans — FIF de Saint-Jean-de-Luz 2026 (17 septembre 2026) ; Académie du Chocolat de Bayonne — chocolatdebayonne.fr (18 septembre 2026) ; JDS — Fête du Piment d'Espelette 2026 (8 septembre 2026) ; Sceneweb — Le Temps d'Aimer la Danse 2026 (25 juillet 2026) ; Quiksilver — Quiksilver Festival 2026 ; AquitaineOnLine — bilan touristique de l'automne-hiver 2026 (1er septembre 2026) ; Code général des impôts, art. 158-6. Données indiquées à titre informatif.