Marché immobilier de la côte basque, crédit et fiscalité du viager — édition de juin 2026.

À l'ouverture de la saison estivale, la côte basque confirme son attractivité : des prix au mètre carré qui restent élevés de la Côte des Basques au quartier Saint-Charles, une demande soutenue d'Anglet à Saint-Jean-de-Luz, et un calendrier festif qui s'annonce dense. Couplé à des taux de crédit qui se redressent et à un cadre fiscal du viager avantageux, ce contexte fait du viager à Biarritz une solution patrimoniale particulièrement pertinente.

Crédit immobilier : une légère remontée des taux en juin 2026

Premier repère du mois : les taux de crédit immobilier se redressent modérément en juin 2026. Les baromètres des courtiers situent le taux moyen sur 20 ans autour de 3,37 % à 3,47 % (CAFPI, Meilleurtaux, Empruntis, Pretto), dans une fourchette d'environ 3,10 % à 3,60 % selon les profils. Une hausse réelle mais progressive.

Sur un marché aussi recherché que la côte basque, où la résidence secondaire pèse lourd, le crédit n'est pas toujours le seul levier des transactions. Le viager s'inscrit dans cette logique patrimoniale : l'acheteur (le débirentier) verse un bouquet puis une rente viagère, sans nécessairement recourir à un emprunt bancaire — un atout supplémentaire dans un contexte de taux moins favorables.

Côte basque : des prix élevés, de Biarritz à Saint-Jean-de-Luz

Biarritz reste la locomotive du marché. Les niveaux observés début 2026 confirment la tension foncière de la côte basque :

Des quartiers prisés comme l'Imperial, Beaurivage, le Parc d'Hiver ou Saint-Charles aux hauteurs proches de la Côte des Basques, la côte landaise voisine (Hossegor, Capbreton) complète ce territoire prisé des amateurs d'océan. Pour un propriétaire âgé détenant une etxe basque ou une villa près de l'océan, le viager à Biarritz ou sur la côte basque permet de transformer un bien très valorisé en capital et en revenu régulier, tout en conservant l'usage du logement en viager occupé.

Un été basque animé qui soutient la désirabilité du marché

La saison estivale s'annonce dense sur la côte basque, ce qui renforce son attractivité résidentielle. Après la Foire de Biarritz (du 10 au 14 juin 2026), le territoire enchaîne avec les Fêtes de Bayonne, rendez-vous incontournable en rouge et blanc programmé du 15 au 19 juillet 2026, puis le Festival Nuits d'été de Biarritz, du 27 juillet au 8 août 2026. Surf à la Côte des Basques, vie de quartier autour des Halles et patrimoine Belle Époque complètent une notoriété qui ne se dément pas.

Pour le marché viager, cette désirabilité durable est un facteur de sécurité : la valeur patrimoniale d'un bien bien situé sur la côte basque tend à se maintenir dans le temps, ce qui conforte le calcul de la rente pour le vendeur comme la qualité de l'actif pour l'acquéreur.

Les avantages fiscaux du viager au Pays basque

Le cadre fiscal du viager compte parmi les plus favorables de l'immobilier résidentiel — et il profite aux deux parties.

Côté vendeur (crédirentier), le bouquet est exonéré d'impôt sur la plus-value lorsque le bien vendu est la résidence principale. La rente viagère bénéficie d'un abattement de 70 % lorsqu'elle débute après 69 ans : seuls 30 % de la rente sont alors imposés à l'impôt sur le revenu (article 158-6 du Code général des impôts). Enfin, la vente en viager fait sortir le bien de l'assiette de l'IFI du vendeur — un point qui pèse pour les propriétaires de villas de grande valeur à Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz.

Côté acheteur (débirentier), l'IFI éventuel est calculé sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à la valeur libre tant que le crédirentier occupe le bien. Et l'absence de loyers signifie aucun revenu foncier à déclarer, ni cotisations sociales associées.

À titre indicatif seulement : chaque situation patrimoniale étant particulière, il est recommandé de valider ces points avec son notaire.

Ce qu'il faut retenir

Des taux qui se redressent, des prix qui restent élevés de Biarritz à Saint-Jean-de-Luz, un été basque très animé et une fiscalité du viager avantageuse pour le vendeur comme pour l'acheteur : la conjoncture de juin 2026 conforte le viager sur la côte basque comme une solution patrimoniale solide pour mobiliser un bien de valeur sans le quitter.

Sources : SeLoger, MeilleursAgents et Orpi — prix m² Biarritz, Anglet, Bayonne et Saint-Jean-de-Luz (2026) ; baromètres des taux de crédit immobilier de juin 2026 (CAFPI, Meilleurtaux, Empruntis, Pretto) ; Foire de Biarritz (10-14 juin 2026), Fêtes de Bayonne (15-19 juillet 2026), Festival Nuits d'été de Biarritz (27 juillet-8 août 2026) ; Code général des impôts (art. 158-6). Données indiquées à titre informatif, à vérifier auprès de votre notaire.