Fiscalité · 8 juin 2026

Fiscalité du viager au Pays basque : panorama complet

La fiscalité du viager est l'un de ses atouts majeurs. Bouquet exonéré en résidence principale, rente fortement abattue, IFI calculé sur la nue-propriété : ce panorama résume les règles applicables à un viager conclu sur la côte basque ou la côte landaise.

Cet article présente le cadre fiscal en vigueur en 2026 à titre d'information générale. Chaque situation est particulière : consultez votre notaire et votre conseiller fiscal avant toute décision.

Pour le vendeur (crédirentier)

Le bouquet : exonéré en résidence principale

Lorsque le bien vendu est la résidence principale du vendeur, le bouquet versé à la signature est totalement exonéré d'impôt sur la plus-value. C'est l'avantage fiscal le plus marquant du viager occupé. La même règle vaut pour une maison de famille à Biarritz comme pour un appartement à Saint-Jean-de-Luz, dès lors qu'elle constitue la résidence principale au sens fiscal.

La rente viagère : abattement fonction de l'âge

La rente viagère est imposée à l'impôt sur le revenu, mais bénéficie d'un abattement forfaitaire qui dépend de l'âge du crédirentier au moment du premier versement :

• 70 % d'abattement si la rente débute à 70 ans et plus (seuls 30 % de la rente sont imposés)
• 60 % d'abattement entre 60 et 69 ans
• 50 % d'abattement entre 50 et 59 ans
• 30 % d'abattement avant 50 ans

Concrètement, un vendeur biarrot percevant une rente de 1 200 € par mois à 72 ans ne sera imposé que sur 360 € par mois (30 % de 1 200 €), ajoutés à ses autres revenus. Cet abattement court à vie.

Vente d'une résidence secondaire : plus-value classique

Si le bien vendu n'est pas la résidence principale (par exemple une villa secondaire à Bidart utilisée occasionnellement), la fraction représentative du bouquet et de la valeur capitalisée de la rente entre dans le calcul de la plus-value imposable, sous le régime classique avec abattements pour durée de détention (exonération totale au bout de 30 ans).

IFI et taxe foncière

Dans un viager occupé, le crédirentier conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH). L'IFI est dû par le débirentier (acquéreur) sur la valeur en nue-propriété du bien — souvent inférieure à la valeur libre. Côté crédirentier, le DUH n'a pas en lui-même de valeur vénale taxable à l'IFI.

La taxe foncière reste, par défaut, à la charge du débirentier ; l'acte notarié peut prévoir une autre répartition. La taxe d'habitation, lorsqu'elle s'applique, est à la charge de l'occupant.

Pour l'acquéreur (débirentier)

Pas d'imposition sur l'acquisition décotée

La décote sur la valeur libre — typiquement 30 % à 50 % en viager occupé — ne constitue pas un avantage imposable. Elle reflète la valeur économique du DUH conservé par le vendeur, et est traitée par l'administration fiscale comme une simple modalité de prix.

Pas de loyers, donc pas de fiscalité locative

L'acquéreur d'un viager occupé ne perçoit pas de loyers : il n'a donc pas de revenus fonciers à déclarer, ni de cotisations sociales sur ces revenus. C'est l'une des différences structurelles entre le viager et l'investissement locatif classique.

IFI : calcul sur la nue-propriété

L'IFI est dû sur la valeur de la nue-propriété du bien, après application du barème fiscal de l'usufruit (art. 669 du CGI). Pour un crédirentier de 78 ans, par exemple, la nue-propriété est valorisée à 70 % de la valeur libre — soit une assiette IFI mécaniquement réduite par rapport à un achat libre comparable à Biarritz.

Plus-value à la revente

Lors d'une revente après libération du bien, la plus-value se calcule sur la différence entre le prix de revente et le coût total d'acquisition. Ce coût intègre le bouquet, la somme des rentes versées (réévaluées), les frais de notaire et travaux. L'abattement classique pour durée de détention s'applique.

Volet succession

Côté vendeur, le viager fait sortir le bien de la masse successorale. Le bouquet et les rentes encaissées entrent dans la succession s'ils ont été conservés. Cette mécanique peut servir à équilibrer une transmission entre héritiers, en transformant un actif illiquide (un bien immobilier indivisible) en liquidités partageables — situation fréquente sur la côte basque où la valeur de la résidence principale dépasse largement le reste du patrimoine.

Côté acquéreur, le bien acquis en viager entre dans son patrimoine immédiatement pour la nue-propriété, et le DUH s'éteint au décès du crédirentier : aucun droit de succession spécifique au viager n'est dû.

Pour aller plus loin

• Pourquoi le viager s'impose à Biarritz en 2026
• Vendre en viager sur la côte basque : les étapes
• Investir en viager à Biarritz : guide patrimonial
• FAQ : toutes les questions sur le viager